Купівля заставної квартири у банку: ризики і вигоди

Сьогодні у покупців житла є можливість купити квартиру не тільки у приватного власника або у забудовника, а й у банку - за вельми привабливою ціною.

 Про те, які є вигоди і ризики такої покупки, з'ясовував ІАП «Столична нерухомість» .

Як банки продають заставні квартири

Купівля заставної квартири у банку може бути вигідною операцією, оскільки такі об'єкти часто стоять на 20-50% менше, ніж схожа нерухомість на ринку. Таку нерухомість продають найчастіше на аукціонах.

Як повідомили в «Приватбанку», який займається реалізацією заставних квартир, для того щоб взяти участь в аукціоні, необхідно подати заявку на сайті. Як тільки на один з об'єктів, буде не менше 2-х учасників, торги організують. Вартість участі складає 200 грн. Під час торгів необхідно піднімати вартість лота мінімум на 2 тис. Грн. Після закінчення аукціону, переможцю відсилається СМС-повідомлення із зазначенням банківських реквізитів і призначення платежу, куди необхідно перерахувати задаток за лот, а протягом 15 днів потрібно сплатити всю вартість об'єкта.

Також можна купити таку нерухомість в кредит з початковим внеском 5% від вартості об'єкта, максимальним терміном кредитування 20 років при ставці від 18% річних. 

процедура продажу

Незважаючи на привабливу ціну і здавалося б просту процедуру покупки, існує ряд ризиків, які потрібно враховувати, щоб не втратити грошей чи не бути втягнутим в довгі судові розгляди.

Наявність тих чи інших ризиків залежить від того, на яких підставах банк продає нерухомість. Існує кілька таких варіантів.

Банк володіє квартирою, яка раніше була предметом іпотеки і тепер за рішенням суду перейшла в його власність.

Згідно з вимогами Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на іпотечну квартиру в судовому порядку передбачає її реалізацію на торгах (аукціоні) органами державної виконавчої служби, а з недавнього часу і приватними виконавцями. «Такий варіант, є найбільш привабливим для потенційного покупця з точки зору ціни на майно, так як ціна квартири в процесі торгів може бути знижена до 70% від первісної вартості, яка визначається судом», - говорить Олександр Ткачук, старший юрист компанії Alexandrov & Partners.

При цьому потрібно пам'ятати, що раз боржник банку не побажав розлучитися з предметом іпотеки добровільно, існує висока ймовірність, що він зробить дії щодо повернення такого майна назад у його власність. При цьому тим же законом України «Про іпотеку» право на оскарження результатів торгів на протязі 3 місяців з дня їх проведення, надано не тільки боржникові, а й будь-якого з учасників аукціону.

Існують різні варіанти розвитку подій, починаючи з оскарження кредитного договору, договору іпотеки, оскарження дій виконавчої служби до визнання самого аукціону недійсним, в зв'язку з порушеннями процедури його проведення.

Банк продає квартиру, яка є предметом іпотеки, в результаті позасудового порядку звернення стягнення банком на таке майно.

Одним з позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки є виконавчий напис нотаріуса на іпотечному договорі. При такому варіанті, реалізація предмета іпотеки також буде здійснюватися на аукціоні.

«Єдине, слід врахувати, що досить-таки нерідкі випадки оскарження позичальниками в судовому порядку виконавчих написів в зв'язку з порушенням процедури повідомлень боржників про наявність заборгованості та наслідків її непогашення. При цьому основним ризиком для потенційного покупця є недотримання банком передбаченої статтями 37 і 38 закону України «Про іпотеку» процедури застосування позасудових способів звернення стягнення на іпотечне майно, що може стати причиною оскарження його дій позичальником / іпотекодавцем », - говорить г-н Ткачук. 

Заміна боржника в зобов'язанні, тобто новим позичальником стає покупець заставного майна.

При цьому зберігається обтяження майна іпотекою з накладенням заборони на його відчуження, який може бути зняті тільки після повного погашення заборгованості по кредиту.

«Можливий також варіант, коли потенційний покупець передає позичальникові / іпотекодавцю грошові кошти, а той, у свою чергу, передає їх банку в рахунок погашення кредиту, після чого банк вживає заходів щодо зняття обтяжень з такого майна, а потім відбувається укладення договору купівлі-продажу квартири. У цьому випадку одним з основних ризиків для покупця є те, що позичальник / іпотекодавець може передумати укладати договір купівлі-продажу. Кілька зменшити ризик можна, уклавши з позичальником / іпотекодавцем попередній договір купівлі-продажу, і взявши з нього розписку про передачу грошей », - радить Олександр Ткачук.

Також необхідна наявність письмової згоди банку на продаж заставного майна, в якому, як правило, банк прописує умови здійснення такого продажу. Слід врахувати, що якщо письмової згоди банку немає, то будь-які дії спрямовані на відчуження заставної квартири є незаконними і можуть бути оскаржені в суді.

«Якщо ж покупка заставного майна буде здійснюватися безпосередньо у боржника за згодою з іпотекодержателем, то таку угоду краще проводити в приміщенні банку за участю його уповноважених представників, які проконтролюють виконання необхідних умов для безпеки угоди», - додає Ткачук.

безпечна угода

Експерти сходяться на думці про те, що покупка заставної квартири завжди несе в собі ризики. При цьому можна їх мінімізувати, якщо відповідально поставитися до вивчення документів на придбану квартиру. 

«Щоб уникнути ризиків, необхідно уважно оглянути нерухомість, ознайомитися з документами на неї. Варто вивчити кредитний договір, договір застави, рішення суду про примусове стягнення. Необхідно перевірити, чи не оскаржується таке рішення. Важливо переконатися, що на ній немає обтяжень. 

Потрібно переконатися в згоді чоловіка на угоду у випадках, коли нерухомість належала подружжю. Перевірити, чи не прописані в квартирі діти, оскільки виписати їх потім буде дуже складно. Якщо ціна заставного, як і будь-якого іншого майна, набагато нижчою за ринкову, і подібне зниження вартості з першого погляду необґрунтоване, можливо, це обумовлено якимись прихованими недоліками нерухомості », - говорить Павло Чичкань, юрист компанії« Леопартнерс ».

Якщо мова йде про покупку іпотечної квартири шляхом заміни боржника в зобов'язанні, то в першу чергу, за словами Олександра Ткачука, необхідно вивчити договір переведення боргу на предмет відсутності додаткових комісій та інших платежів, а також детально ознайомитися з технічною документацією на таке майно.

Джерело: http://budport.com.ua